2021年，西安首次迈入“万亿俱乐部”，成为西北首个GDP破万亿的城市。十年来，近450万增量人口支撑西安商业地产快速发展。回顾2021年：甲级办公楼市场，受行业管控政策及疫情反复影响，办公需求同比回落，市场竞争加剧，租金跌幅加大；优质零售物业市场，全年新开业5个优质零售项目，带动更多品牌首进西安，唤醒城市商业活力，消费体验全面升级；物流地产市场，高标库市场呈现“上热下冷”的不均衡需求结构，双轮驱动下，形成以传统电商加商超及其下游企业的两极形态。
仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“回望2021年，西安持续推进‘6+5+6+1’现代产业体系以及‘一核、三带’‘多板块’等重大战略，电子信息、生物医药、航天产业、新能源新材料等新兴产业加速发展，上下游产业链逐步成型。消费复苏，万象天地、SKP-s等新增地标商业为城市增添活力。
2021西安市场三大关键词
规模效应
丝路经济带起点——优质办公楼存量中国西部第二，西北第一；
西北商业中心——优质零售物业存量全国第六，中国北方第二；
西北物流区域分拨中心——高标库市场存量突破300万平方米。
焕新升级
产业升级——房地产建筑业新租贡献率居首位，互联网、金融科技巨头加速西安布局；
消费多元——全运经济热，运动、娱乐、汽车等业态活跃，租赁增长10%；
双轮驱动——高标库需求形成以传统电商加商超及其下游企业的两极形态。
创新驱动
“6+5+6+1”——现代产业体系壮大升级，产业招引破局求新；
“轻资产输出”——商业资产存量盘活，“轻资产输出”合作共赢；
“碳中和”时代——“分布式光伏”蕴含物流市场发展空间。
甲级办公楼市场
2021年，疫情反复对西安办公楼市场仍产生一定影响，全年新增供应低于年初预期，多个项目延期交付。至年末，西安优质办公楼总存量达到663万平方米，其中甲级办公楼存量206万平方米。
全年，西安甲级办公楼增量需求中，来自房地产及建筑行业的占比达24.8%，居各行业首位。此外，科技互联网、金融科技头部企业加快布局西北市场，全年新租占比分别为22.8%、15.9%。市场录得多宗大面积交易，头部企业于甲级办公楼的新增面积共计11.5万平方米。
未来展望
市场即将步入高供应周期，2022年西安甲级办公楼市场预计将迎来约30.0万平方米新增供应，高新区、经开区是供应增量的焦点区域。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“西安是西北经济中心和丝路经济带起点，我们持续看好西安产业发展。尤其在总部经济、战略新兴产业领域，越来越多的头部企业愿意在西安设立西北乃至中国西部的区域总部，这将长期利好西安办公楼市场。”
仲量联行西安战略顾问部负责人余恬表示：“西安具备年轻产业人群的吸引力、适宜年轻生活方式的产业配套和对年轻生活方式的城市文化包容力。从‘人城产’的城市发展视角分析，人才活力、创新力、社群氛围需要适宜深植的土壤，将人才吸引力由产业政策升级为城市文化的规划是未来产业布局的重要环节。”
优质零售物业市场
全年西安新增5个优质零售项目，新增供应共计40.5万平方米。至年末，西安市优质零售物业总存量增至678万平方米，居全国第六位。
第十四届全运会带来“全民健身”热潮，全民健身观念更加普及。
吸引年轻客群，新潮娱乐业态受追捧。为吸引年轻客群，购物中心运营积极寻求突破，娱乐体验业态占比继续增长。 展望未来，西安优质零售物业市场仍将迎来大量新增供应，预计至2025年，市场存量有望突破850-900万平方米。核心商圈土地供应十分有限，城市更新成为主旋律。仲量联行西安战略顾问部负责人余恬表示：“西安的中心城区受历史文化因素的影响，难以推进大拆大建的传统地产开发模式。而城市更新、微更新与现代商业地产发展理念的有机结合，更能在西安这座历史文化名城碰撞出优秀的城市更新代表性项目。文化是商业的基底，商业是文化的表达。”
面临高企的增量供应，商业运营依旧面临挑战。仲量联行华西区研究部负责人朱建辉进一步表示，“商业地产头部企业在全国范围开启轻资产输出，以解决大体量商业存量的资管难题，未来预计西安市场将出现更多的轻资产输出项目。 物流地产市场
西安高标库市场突破300万平方米，市场呈现“上热下冷”的不均衡需求态势。2021年共计8个新项目交付使用，全年新增供应量达47.4万平方米，高标库存量突破300万。
双轮驱动、较单一租户结构风险初显。西安仓储市场经历数年发展，逐步形成以传统电商（以京东为主），及其下游和关联的快递快运、云仓服务企业，以及生鲜电商企业双轮驱动的租户结构。然而，这样的需求结构隐藏一定的风险：由于租户来源单一，且相互间业务关联度强，市场基本面易受单一行业行情波动影响。这一潜在风险于下半年已在西安初显端倪。
上半年：电商、大宗商品贸易、仓储服务企业需求稳健。上半年陕西省同比21.0%的社零总额增长，同比31.4%的网上商品零售额增长，带动传统电商及仓储配送服务企业（云仓）快速扩张，成为上半年最主要的仓储需求客户。
下半年：零售消费回落，以及社区团购业务洗牌抑制高标库需求增长。7月初同程生活宣布破产以来，社区团购业务的收缩与撤退开始发酵。
2021年9月，安博与西安隆基股份签署战略合作协议，期望借助隆基在分布式光伏领域的成熟技术优势，帮助安博快速推动分布式光伏发电于仓库设施的铺设应用。此外，普洛斯旗下新能源业务平台—普枫新能源依托普洛斯在全国的高标库资源，充分利用高标库屋顶空间，快速布局物流园分布式光伏发电项目。分布式光伏发电不仅为高标库转型清洁能源提供全新解决方案，同时与集中式供电相比其供电系统相对独立，不易受外部电力供应波动影响，对于有极高安全品质、温度控制要求的食药品租户提供存储安全的有力保障。
仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“未来随着高标库内温控设施、自动化设备的广泛应用，以及医药品、生鲜食品的比例的进一步攀升，大量恒温低温储藏带来电力需求的增长，其节能减排压力将逐步增大。除分布式光伏外，未来如绿色建筑、建材等也将有效减少高标仓库在建设和运营阶段所产生的碳排放，一系列‘双碳’理念应用场景共同助推物流地产迈向‘碳中和’时代。”
（中国日报陕西记者站）
