2022年1月20日，西安—CBRE世邦魏理仕发布《2021年西安房地产市场回顾与2022年展望》，解析西安商业地产市场最新发展状况与趋势。

国家发展改革委公布2020年中国营商环境评价情况中，西安位列营商环境改善幅度最大的城市之一。营商“软实力”的提升使西安持续释放“西引力”，全年录得多个行业“龙头”企业落户或加码西安，带动产业发展，推动经济转型升级。

2021年，西安优质写字楼市场的主导需求仍具韧性，楼宇经济发展带动产业结构升级；新场景新模式为零售物业市场带来更多活力，新零售空间催生零售新生态；投资市场得到更多关注，租赁市场的新机遇或将提升投资市场活力。

优质写字楼市场：租户结构调整释放升级窗口

2021年，西安优质写字楼市场仅录得一栋6万平方米的乙级写字楼入市，推动市场总量上升至629万平方米。其中甲级办公楼体量不变，仍为163万平方米。纵观全年需求端，租赁活动主要集中在前三季度，全年86%的新设立租赁交易集中在前三季度达成，其中三季度占比高达40%。同时，企业抓住在线教育行业“震荡”带来的机会窗口，积极升级、扩租办公空间，超过60%的升级扩租需求集中在在线教育公司集中退租的三四季度。全年西安优质写字楼净吸纳量录得约21.6万平方米，市场整体空置率同比下降2.8个百分点至31.8%；全年租金呈下行趋势，可比项目租金同比下降0.3%至每月每平方米76.5元。

疫情爆发令大众对寿险及健康险等险种的关注显著提升，加之宏观环境不明确下大众理财意识不断增强，金融业迎来发展红利。其中，高新区的优质写字楼承接了96%的金融类企业升级需求，优质楼宇聚集带来的产业聚集效应明显。同时，营商环境的持续改善吸引更多金融机构落户西安，市场录得多宗如保险、证券等传统金融类企业大面积新设立案例，推动金融行业新设立占比接近50%。

随着西安持续发力科技创新，聚焦“硬科技之都”建设，西安的科技创新竞争力指数排名升至第14位，引来如华为、腾讯等龙头企业的持续加码。在龙头企业的带动下，年内录得多个TMT企业较大面积的新设立及扩租交易达成。

展望2022年，西安优质写字楼市场或将迎来供应小高峰，约32.7万平方米的楼宇计划交付，其中高新区新项目占比高达73%，区域租赁活跃度预计继续攀升。需求方面，科技、金融等引擎行业的办公需求预计继续增长。

CBRE世邦魏理仕西安顾问及交易服务|办公楼部负责人孙奇表示：“2021年，由于部分行业调整，经济环境的不确定性等因素的影响，西安写字楼需求年末出现疲软，致使全年净吸纳量同比有所回落，但随着行业巨头的持续加码，产业链的延伸或将带来更多机遇，衍生更多潜在办公需求。

优质零售物业市场：多元模式共驱市场繁荣

2021年，西安零售物业市场共迎来5个购物中心开业，合计新增零售面积约40万平方米，推动全市零售物业体量升至644.6万平方米。分区域看，小寨及南二环商圈三年来首次录得新增项目，两个社区商业的开业进一步填补了商圈内细分片区的商业空白。长安片区更是迎来首个综合零售项目的入市，满足区域及周边消费人群需求的同时激发片区消费活力。而原本优质零售项目较匮乏的城东商圈则在近几年“后来居上”，总体量晋级全市前三。

餐饮业态需求仍保持强劲，其中餐饮首进品牌仍多集中于市级或区域级项目，而已进入市场的餐饮品牌则积极下沉至优质社区项目。同期，娱乐业态需求也于下半年集中释放，如密室逃脱、街舞教室等品类开始活跃，成为高空置率项目的主要招商对象。

新场景带来新活力，新模式催生新生态。2021年的西安零售商业市场不仅呈现场景化发展趋势，零售模式及表达维度也呈多元化发展。年内开放的SKP-S通过将科技、艺术与时尚相结合的场景化营造，为消费者带来沉浸式时尚体验的同时，更是以此种方式增加与消费者的沟通维度，与消费者建立“共情”。也为西安零售市场带来全新时尚地标。

城市更新进程的加速不断催生新的零售空间，区别于传统购物中心的新零售模式层出不穷。如依托易俗大剧院、西安新华书店等城市文化符号改造的易俗社文化街区，通过集中回迁西安餐饮老字号重建城市文脉，打造怀旧零售空间，唤起消费者情感共鸣。西影电影圈子则以西安电影制片厂原址为载体，打造电影艺术生活化社交园区。沉浸式影视文化体验与零售品牌的结合为零售市场带来新模式。老菜场及杨树里则是在保留原有市井风貌的前提下，通过“微更新”、“轻改造”，引入融合艺术潮流等元素的美食、民宿、咖啡、酒吧等业态，营造复合型零售空间。多元化的零售模式及趋势正不断拓展西安零售市场的边界，结构性演变正在孕育，将形成新的商业生态。

展望2022年，受疫情反复影响，部分零售项目或将推迟入市时间，西安零售市场供应或将进入低谷期，但未来四年西安仍将迎来优质项目落地，带来更多创新消费场景。

CBRE世邦魏理仕西安及郑州顾问及交易服务商业部负责人何易峰表示：“随着Z世代人群逐渐成为消费市场的主力军，各大商业项目及零售品牌也抓住消费者对于颜值、性价比、体验感、社交性的需求，在产品打造上不断突破创新，更注重业态融合及形态创新，更强调空间带来的体验感、社交属性，更突破传统零售的边界打破传统载体的壁垒，这些无疑都对未来入市的项目提出了更大的挑战。

投资市场：结构性调整引发市场热度

2021年，西安投资市场录得一宗甲级写字楼的整栋交易，成交金额约5.7亿，为本地政府投资平台购买自用。目前，西安投资市场中，交易主体仍以如西安城发，曲江金控等本土国企或险资为主。在物业收购类型层面，位于核心区域的、具备增长潜力的优质写字楼成交仍为市场主流。值得关注的是，目前活跃在西安市场的投资者的目的性相较过去更为清晰，其对市场细分板块的发展预判、交易物业类型及后期如何获得收益都很明确，这也折射出外来投资者对西安的投资机遇给予更多的关注和研究。

CBRE世邦魏理仕西安投资及资本市场部负责人郝亚文表示：“2021年作为‘十四五’的开局之年，科技创新、数字经济等结构性调整和发展对商办物业、产业地产等投资领域影响巨大，下半年房地产行业的平稳着陆和相关政策的利好消息频出，不断加强投资人对市场的信心和关注度，相信2022年整个行业和经济在后疫情时代会逐步复苏，越来越多的优质项目供应，西安的投资热度和关注度也会不断上升。

（中国日报陕西记者站）